产业研发办公的设计现状
小智审图2022-05-15

近几年,全国各地都在推新型产业用地M0,产业研发办公是一类比较特殊的存在。

从用地属性来看,新型产业用地属于工业用地。根据工业对环境的污染情况,把工业用地分为一、二、三类工业用地,即M1、M2、M3。而新型产业用地M0,指的是融合无污染生产、设计、创意、中试和研发等新型产业功能和相关配套服务的用地。

政府推出新型产业用地的初衷是为了配合产业升级、解决城市用地紧张、释放传统工业用地但又去地产化的一个举措。

相比传统工业用地,新型产业用地M0之所以受各类地产企业欢迎,大致有如下几个原因:

1)容积率上限提高。传统工业用地一般在1.0~2.0之间,而新型产业用地容积率普遍为3.0~5.0。

2)配套设施比例提高。13 版深标中规定M0用地的配套设施建筑面积可达总建筑面积的30%;

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为了避免工改向房地产化蔓延,18年《深圳市工业区块线管 理办法》严格规定除必要的宿舍、食堂、小型商业和其他配套辅助设施外,严禁在工业用地中安排成套商品住宅、专家楼、商务公寓和大规模的商业和办公等建筑功能。

3)产权可分割转让。深圳城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让且作为工业配套设施的配套办公、单身宿舍以及小型商业的 30%可分割转让。

4)拿地成本低。2018 年,深圳市颁布的《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法(修订稿)》对于战 略性新兴产业、未来产业、高端制造业出让底价最高给予 50%地价优惠。

东莞市《暂行办法》 则规定 M0 地价介于普通工业用地(M1)用地与商业办公用地(C2)之间,并且跟分割转让比例、 容积率以及出让年限这三个指标成正比,意在吸引更有实力的开发主体,且“工改 M0”项 目补缴土地出让金给予折半优惠;广州市《实施办法》则是明确新型产业地价标准,按同地 段的办公用途地价的 20%计收,有效降低了企业的拿地成本。

新型产业用地M0政策对我们结构设计人员有什么影响呢?

第一个影响,就是我们无意中参与了工业建筑的设计。2018年,我司参与了一个M0研发办公楼的咨询设计,除了活载按政府文件取值,其余和民建设计无异。现在回头看,其实是不严谨的。

第二个影响,活载取值。关于新型产业用地活载取值,各地均有政策文件。比如《深圳市人民政府关于印发工业区块线管理办法的通知》(2018)

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东莞市有一个《东莞市城市规划管理技术规定暂行补充规定》,其中对产业研发的荷载亦有明确。

第三个影响,规范设计体系。坦白说,从事民建设计的朋友,对工业建筑的设计规范知之甚少。更何况这种新型的工业建筑,我们也很难匹配到合适的规范。怎么办呢?

无论何种结构设计,我们都要满足《工程结构通用规范》(GB5001-2021)。工程通规关于工业建筑的设计要求,有几点需要注意:

1)作用分项系数;标准值大于4kpa的工业房屋楼面活荷载,当对结构不利时作用分项系数不应小于1.4,当对结构有利时,应取为0.

2)活荷载及组合系数。工程通规规定的活载最小值为4.0kPa,一般小于政府文件的取值,所以活载取值不是控制因素。这里需要注意,工业建筑的组合值系数取为0.8,和民用建筑办公及公寓的组合系数0.7,是不同的。

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3)工程通规没有给出设计楼面梁、墙、柱及基础时的活载折减系数。这一点对结构设计影响会比较大。

对一栋200m左右的研发办公楼,活载完全不折减,自然是不合理的。但工业研发办公的活载相对复杂,如果按照民用建筑活载折减系数来取值,也不合理。目前,可供参考的取值依据是《荷载规范》附录D。

另外,需要注意的是,《建筑与市政工程抗震通用规范》4.1.3条给出的重力荷载代表值组合系数,并未涉及产业研发办公类的组合值系数。如果参考民用建筑取为0.5,也有人认为不合理。

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还有人认为,政府文件仅明确了活载取值,那相当于暗示其他参数可以参考民建执行。这个逻辑很有趣,就像马里亚纳大海沟一样深邃,已经超越了普通结构工程师的认知。眼下的现状是,产业研发办公楼广泛建设,新型企业如星星之火,供需矛盾仍长期存在。

为了获利,地产单位有很大动力发挥聪明才智,将研发办公“改造”为普通公寓出售。市场上也有颇多成功案例。

目前,以SZH为例,市面上的类住宅公寓鱼龙混杂,有办公产品改建的商办公寓,商业产品改建的商业公寓,产业研发用房改建的产业公寓(须用企业名义购买),商务配套可以居住的商务公寓(真公寓)。据统计,产业公寓占比约3成,而真公寓仅占比1.5成。

在这种情况下,如果甲方明确告诉你,后面的实际用途是公寓,要求设计单位除了活载取值,其余均按照民建进行设计,设计人员该怎么办?

我不知道,这也不重要。

回顾整件事,新型产业用地M0政策,其实是一个很好的idea,从后疫情时代的产业回流,到未来中国的工业升级,支持和赞颂的言语我们可以写一万字。但现实点,就目前来看,这无非是,政府增加了可出售土地,提高了收入;地产公司低价拿地,提高了利润;购房者以更低的成本,买入更好的地段;设计单位多拿一些项目,沾一点油水。

这已经不是双赢的问题,而是多方皆有利可图,而我们究竟付出了什么成本呢?好像并没有。我们只是改变了工业用地的使用规则,创造了一个M0的概念,仅此而已。

如果说,房地产是一个庞大而复杂的系统,作为一名结构工程师,我们相当于这个大系统中的一颗螺丝钉。我们非常善于遵守规则,我们也善于在规则内,极尽所能地从事各类优化工作。

但别忘了,真正的力量,其实来自于规则的改变。

文章已获转载权,来源于微信公众号【JIE构生活】 ,作者鲲鹏

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